令和7年末で期限を迎えるはずだった住宅ローン控除が、令和12年まで5年間延長されることが決定しました。しかし、今回の改正は単なる期間延長ではありません。環境性能への傾斜、子育て世帯への手厚い優遇、そして「災害危険区域」の除外という、不動産価値を再定義する野心的な内容が含まれています。
今回の改正案において最も鮮明になったのは、「省エネ性能なき住宅には減税なし」という国の方針です。 令和8年度以降に入居する新築住宅では、省エネ基準に適合しない「一般住宅」の借入限度額は原則として0円（対象外）となりました。 もはや「住宅ローン控除が受けられる」ことは当たり前ではなく、建物のスペックによって数百万円単位の税キャッシュフローが左右される時代に突入しています。なお、控除期間は新築・買取再販の場合、原則13年となります。
住宅タイプ別 借入限度額（万円）の比較（令和8年〜12年入居）
実務上の留意点：
※1 省エネ基準適合住宅は令和10年(2028年)以降の新築において借入限度額が「原則対象外」となりますが、建築確認時期や登記簿上の建築日付による経過措置・救済措置が適用される場合があります。
※2 「一般住宅(非適合)」は、令和6年以降の建築確認案件より新築での控除適用が不可となりました。中古物件については別途要件が異なります。
「認定住宅（原則4,500万円）」と「省エネ基準適合住宅（原則2,000万円）」の差は2,500万円。この差額を控除率0.7%で計算すると、年間で最大17.5万円、13年間で約227万円もの税負担の差が生じます。この性能差は、将来的な中古市場における資産価値の二極化を決定づける大きな要因となるでしょう。
40歳未満の若夫婦や19歳未満の子を持つ世帯に対しては、借入限度額が一般世帯よりも大幅に上乗せされる特例が継続・強化されます。 認定住宅であれば最大5,000万円までが控除対象となり、控除期間も一律13年が確保されます。 さらに、所得1,000万円以下の世帯であれば床面積が40㎡以上から適用可能となる緩和も実施されます。
対象世帯の定義
- ・年齢40歳未満で配偶者を有する者
- ・年齢40歳以上で40歳未満の配偶者を有する者
- ・年齢19歳未満の扶養親族を有する者
面積緩和の意義
40㎡以上の緩和は、都心部の1LDK物件の流動性を高めます。実務上は、登記簿面積（内法）での40㎡判定が必須となるため、壁芯面積との違いに注意した慎重な調査が求められます。
令和10年1月1日以降、災害危険区域や土砂災害特別警戒区域等で新築される住宅（建て替え等の例外を除く）は、原則として住宅ローン控除の適用対象外となります。 浸水被害防止区域内の土地などは、今後、住宅地としての市場価値が著しく毀損するリスクを内包しており、出口戦略に大きな影響を及ぼします。
不動産プロジェクトの期間を考えれば、今仕入れている土地が将来の対象外リスクに該当しないか、即座に点検が必要です。控除が受けられない物件は、転売時の流動性が極端に下がるリスクがあります。
