2026.03.08　清須市　名古屋駅5分の潜在力。2026年地価動向と「新清洲駅北」開発がもたらす投資価値の再定義

【清須市】名古屋駅5分の潜在力。2026年地価動向と「新清洲駅北」開発がもたらす投資価値の再定義

名古屋圏の地価上昇が続く中、清須市は今、大きな転換期を迎えています。区画整理による住環境の激変と、避けては通れない水害リスク。実務的な視点から、この街の「真の資産価値」を深掘りします。

緩やかな上昇が続く清須市。数字が示す「買い場」の継続性

2025年から2026年にかけての名古屋圏の基準地価は、5年連続の上昇を記録しました。清須市においても例外ではなく、2025年時点の土地価格相場は坪単価約30.8万円（前年比＋2.6％）と着実な伸びを見せています。

しかし、都心部のような過熱感はありません。例えば、名古屋駅まで名鉄特急でわずか1駅、最短5分の「須ヶ口」周辺であっても、一歩路地に入れば、古くからの住宅地が広がり、手頃な築古戸建てが1,000万円前後で取引されることもあります。実務上、私たちはこの「都心への圧倒的な近さ」と「割安な地価」のギャップに注目しています。

Key Insight

清須市の土地相場は2025年時点で坪30.8万円。名古屋駅まで5分という利便性を考慮すると、投資効率（イールドギャップ）は依然として名古屋市内よりも優位に働く場面が多いのが現状です。

「新清洲駅北」の変貌。UR区画整理が描き出す未来の住宅需要

清須市の投資環境を語る上で欠かせないのが、新清洲駅北側で行われている大規模な土地区画整理事業です。約17.1ヘクタールに及ぶこのエリアは、これまで農地や未利用地が目立っていましたが、UR都市機構の主導により、駅直結の利便性を活かした「歩いて暮らせるまち」へと再編されています。

実務的な視点で見ると、このエリアの公示地価は上昇傾向にあり、賃貸マンションの入居率も新築・築浅を中心に極めて高く推移しています。例えば、駅徒歩5分圏内の新築2LDK（家賃帯8.5万円〜10万円）は、募集開始から1ヶ月を待たずに埋まるケースが散見されます。

一方で、開発エリア外の既存市街地との格差が広がる懸念もあります。正直なところ、単に「清須だから」という理由で投資判断を下すのは危険です。新旧のエリア特性をどう見極めるかが、今後の出口戦略を左右することになるでしょう。

Practical Knowledge

新清洲駅周辺は子育て世代の流入が目立ち、ファミリー向け物件の需要が堅調です。区画整理エリア内の地価は、今後もインフラ整備の進展とともに安定的な推移が期待されます。

水害リスクへの覚悟。「水まちモデル」を投資家にどう説明するか

清須市への投資を検討する際、避けては通れないのが庄内川、新川、五条川に囲まれた地理的要因による水害リスクです。2000年の東海豪雨の記憶は、実務家たちの間でも今なお鮮明に残っています。

しかし、これを「リスクだから避ける」という短絡的な思考で終わらせるのは惜しいと感じます。現在、市は「水まちモデル都市」として、雨水貯留施設の整備やハザードマップの精緻化を進めています。例えば、西枇杷島地区の一部では、建物の1階部分を駐車場（ピロティ）にしたり、基礎を高く設定したりする「浸水耐性」を持たせた建築が増えています。

投資家としては、リスクをゼロにするのではなく、「適切な火災保険（水災補償）の付帯」と「建物のハード面での対策」をコストとして織り込み、それでもなお残る高い利回りをどう評価するかが問われています。事実、リスクを承知で参入する地元の富裕層は、RC造の堅牢なマンションを長期保有する傾向にあります。

Critical Point

ハザードマップ上での「色の濃さ」だけに目を奪われず、周辺の治水対策（調整池の整備状況など）を確認することが肝要です。実務上は、ピロティ構造などのハード対策を施すことで、金融機関の評価も得やすくなる場合があります。