日本不動産市場の資産防衛シナリオ
「エピック・フューリー作戦」の開始から4日。ホルムズ海峡の緊張を受け、エネルギーリスクと金利変動が交差する中、投資家が取るべき「冷静な選別」と「実務的対策」を分析します。
2026年2月28日に開始された米国・イスラエル連合によるイラン攻撃は、戦後の中東秩序を大きく塗り替える可能性を秘めています。指導部への直接打撃という強硬策により、マーケットは一時パニック的な反応を示しましたが、実務上の焦点は「供給網の長期断絶」が現実化するか否かに集約されます。正直なところ、ホルムズ海峡の封鎖懸念は依然として残るものの、国際社会による早期調停を期待する声も根強く、事態が急速に沈静化するシナリオも捨てるべきではありません。
3月4日現在のWTI原油価格は75ドル前後で推移しており、攻撃直後の乱高下からは一定の落ち着きを見せています。チャート上の「リスクシナリオ（130ドル）」は、戦況の泥沼化とホルムズ海峡の完全封鎖が重なった際の最大リスクを可視化したものです。投資家としては、この「振り幅」を認識した上でのキャッシュフローの検証が求められます。
2026年3月の住宅ローン金利は、マーケットの不透明感を如実に反映しています。10年固定型が三菱UFJ銀行などで0.1%超の引き上げとなる一方、フラット35は2.250%（前月比低下）となるなど、指標による「ねじれ」が生じています。実務上、より注視すべきは表面金利よりも金融機関の姿勢です。審査期間の長期化や担保評価の厳格化が始まっており、フルローンに近い高レバレッジ案件は、成立難易度が一段と増しているのが現場の実感です。
| 金利・指標タイプ | 2026年3月動向 | 実務上の留意点 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 低位安定（据え置き） | 基準金利上昇の予兆あり。将来の支払増に耐えうるLTVの維持を。 |
| 10年固定 | 明確な上昇 | 長期金利の影響を直撃。借換検討者は早めの意思決定が必要。 |
| フラット35 | 2.250%（微減） | 国債利回りに連動。8カ月ぶりの低下となり、固定化の好機。 |
CBREの「不動産マーケットアウトルック2026」が示す通り、都心プライムエリアの強気な見通しは有事においても維持されています。銀座の平均賃料は2027年末に坪約29.9万円（2025年比+4.7%）に達すると予測されており、インバウンドを背景とした店舗需要は衰えていません。一方、ホテル市場は航空燃油サーチャージ高騰による集客減が懸念されますが、実務上は「超富裕層向け」や「ビジネス需要の回復」が下支えとなり、エリアによって明暗が分かれる展開が予想されます。
賃料上昇基調（CBRE予測）
コスト高を受けた拠点集約が加速
燃油高懸念とインバウンドの相殺
