高属性層を狙う「搾取の構造」とバブル終焉の足音
昨今の不動産市場は異常な活況を呈しています。しかしその裏で、年収の高い医師や外資系企業社員などの「高属性層」が、巧妙なスキームによって巨額の負債を抱え込むケースが後を絶ちません。本稿では、現場の生々しい事例から見えてくる悪徳業者の手口と、金利上昇局面における不動産市場の真実を紐解きます。
年収900万円を超える医師や、外資系企業のトップセールスなど、いわゆる高属性層が不動産業者の格好の標的となっています。「節税になる」「常に複数部屋を持つのがミソだ」という甘い言葉に乗せられ、巨額のローンを抱え込むケースが頻発しています。しかし、投資と節税は本来相反するものです。収益が出れば税金は増えるのが自明の理であり、節税効果を謳う投資物件は、すなわち「毎月赤字を垂れ流す不良資産」に他なりません。業者は初期のキャッシュフローを良く見せるため、当初の修繕積立金や管理費を異常に低く設定しています。数年後にはこれらの費用が急騰し、家賃は下落、さらには売却しても多額の借金が残る「オーバーローン」の罠が巧妙に仕掛けられているのです。
不動産投資において「節税」を主目的に掲げる業者の提案は、多くの場合、投資家側が確実に損失を被るように設計されたスキームです。
大規模な資産運用エキスポなど、華やかな場に出展している企業だからといって信用してはいけません。契約書と重要事項説明書で意図的に融資金額を相違させ、知らないうちに多額の諸経費分までローンを組ませる手口も散見されます。さらに悪質なのは、投資家に対して「絶対に解約できない」、あるいは「法外な違約金が発生する」管理委託契約を密かに結ばせるケースです。また、投資用マンションを「住宅ローン」の低金利で不正に購入させるスキームも蔓延しています。入居者に対して「オーナーと連名で表札を出せ」「郵送物を転送しろ」と指示するなど、金融機関を欺く行為が平然と行われています。こうしたモラルハザードが横行する市場において、業者からの「私を信用してください」という言葉は、最も警戒すべきシグナルとなります。
不利な契約条項は「知らなかった」では済まされません。特に高属性の社会人は、法的保護の対象外と見なされる傾向が強いため、署名への徹底した慎重さが不可欠です。
現在、都心部の不動産価格は高騰を見せていますが、「不動産は上がり続ける」という考えは幻想に過ぎません。過去20年間、日本の1人当たりGDPは諸外国に比べて極めて低い成長に留まっており、国民の実質的な購買力は上がっていません。それにもかかわらず価格が上昇しているのは、異次元の金融緩和によって生み出されたマネーが市場に流れ込んでいるためです。しかし、金融政策の転換により金利が上昇局面に転じれば、市場は一変します。変動金利の上昇は、不動産の購入可能額を直撃し、価格の下落を引き起こします。実体経済と乖離した価格高騰は、すでに終焉へのカウントダウンが始まっています。今まさに、最後に関わった者が巨額の損失を被る「ババ抜き」の最終局面を迎えていると言えます。
賃金上昇を伴わない不動産価格の高騰は、砂上の楼閣に過ぎません。マクロ経済の動向と金利の変動に目を向け、感情的な熱狂から距離を置くべきです。
